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關于公開征求《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(征求意見稿)意見的通知

發布日期:2019-12-12訪問次數: 信息來源:海寧市字號:[ ]


為進一步加強和規范全市物業管理工作,提升物業管理水平,促進物業行業健康持續發展,打造品質城市,根據《浙江省物業管理條例》、《嘉興市人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)》、《海寧市物業管理實施細則》等文件精神,結合我市實際,我局擬定了《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》。現將《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(征求意見稿)進行公示,公示期內若有意見,可書面或電話反饋至我局。

  公示日期:2019年12月12日至2019年12月23日

  聯系人:錢凱

  聯系電話:0573-87287213

  聯系地址:海寧市海洲西路89號

  郵編:314400

  附:《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》(征求意見稿)

               

   海寧市住房和城鄉建設局

    2019年12月12日

 

 

關于進一步加強物業管理工作的實施意見

(征求意見稿)

   為進一步加強和規范全市物業管理工作,提升物業管理水平,促進物業行業健康持續發展,打造品質城市,根據《浙江省物業管理條例》、《嘉興市人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區物業管理工作的實施意見(試行)》、《海寧市物業管理實施細則》等文件精神,結合我市實際,特制定本實施意見。

  一、總體目標

  建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的“市、鎮(街道)、社區(村)”三級物業管理工作體系,強化物業管理各方主體責任,有序推進住宅小區、商務樓宇等規范化、長效化管理,著力解決群眾反映強烈的難點和部門監管中的“短板”問題,全面提升我市物業管理整體服務水平。

  二、基本原則

  (一)統一領導,分級管理。建立健全市級主管部門監督管理、屬地鎮(街道)負責、社區(村)協助落實、相關職能部門密切配合,上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制。充分發揮屬地鎮(街道)、社區(村)和業主自治組織的作用,增強物業管理工作合力。

  (二)多種模式,分類管理。根據新建商品房住宅小區、老舊住宅小區、小微型小區、商務樓宇、專業市場等運行管理的不同情況,實施多種模式的分類管理。

  (三)市場主導,政策扶持。進一步完善物業服務市場化、社會化、專業化運作機制,通過扶優扶強,提高物業服務專業化水平,鼓勵骨干物業服務業企業通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度,推動物業服務集約化、專業化發展。對因環境條件限制,難以實行市場化、專業化運作的住宅小區,予以相應的政策扶持,保證物業服務的正常運轉。

  三、主要措施

(一)加強物業項目配套設施建設與維護管理

1.落實物業項目承接查驗和交付聯合指導制度。將物業項目承接查驗管理納入商品房交付備案管理,由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節,為實施物業承接查驗工作創造有利條件。建立項目交付前聯合指導制度,由住建部門組織屬地鎮(街道)、綜合執法等相關部門對開發商和物業服務企業開展交付前集中指導工作。

2.優化住宅小區前期物業服務。開發建設單位在前期物業招投標前,以項目總建筑面積為基數,按照6元/平方米的標準,支付前期物業服務開辦費(開辦費用于購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費,不含物業辦公用房裝修費用,物業辦公用房由建設單位裝修后移交物業服務企業),并由海寧市物業管理行業協會負責代收、代管,通過代管機制督促、指導前期物業服務企業履行前期物業服務合同的各項約定。

3.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位,倡導開發建設單位或委托的物業服務企業向業主招租。合理設定停車服務費,提高地下車庫、車位使用率,減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用,合理規劃設置充電樁和非機動車停車場地。

4.建立維修資金應急使用工作機制。物業項目共有部分、共有設施設備保修期滿后,發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況,經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地鎮(街道)等相關單位證明的,可申請使用應急物業專項維修資金,無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

5.創新電梯安全管理方式。建立健全住宅電梯物業專項維修資金管理制度,保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險機制,對電梯運行和維保實施風險管理,構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制,保障業主人身和財產安全。

  (二)加強物業服務行業監管

  1.通過招投標方式選聘物業服務企業。進一步規范前期物業服務招投標行為。新建住宅小區項目規劃總建筑面積在2萬平方米以上的,應當按照住建部門制定的前期物業服務招投標管理辦法,通過招投標方式選聘前期物業服務企業。10萬平方米以上的住宅小區項目,應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。鼓勵業主委員會在業主大會授權下,通過公開招投標方式選聘物業服務企業。

2.嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定,切實履行職責。承接物業項目(前期物業服務項目除外)后,業委會可向物業企業預收該項目不超過1個月的物業服務費,作為物業服務履約保證金。提供物業服務時,應當在客服中心公示服務內容和收費標準,劃分服務區域,明確服務責任人;向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項,制止物業項目內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為,并及時向有關行政管理部門報告。同時履行社會責任,配合做好生活垃圾分類的有關工作。

3.依法規范物業服務企業收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則,依照服務等級標準,提高物業服務透明度。研究制定物業服務等級和收費指導標準,明確管理形式和費用構成,鼓勵規模較小的住宅小區推行酬金制物業服務收費。嚴格住宅小區公共收益管理,由物業服務企業代管的,物業服務企業應當單獨建賬,由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶,公共收益使用接受全體業主的監督,并在住宅小區顯著位置公示收支明細。

  4.強化物業管理日常考核制度。住建部門要完善《海寧市物業服務企業監督考核辦法》,強化考核結果的運用,增加考核扣分后的約談、誠信證明開具等內容,對考核較差、檢查整改不落實的物業服務企業,要取消和限制其物業服務市場準入資格,并建議業委會按規定程序予以解聘。

5.穩步推進行業信用體系建設。嚴格落實《浙江省物業服務企業信用信息管理辦法》,指導和監督我市物業服務市場誠信體系建設,做好物業服務企業信用信息的采集、認定、公開、評分和使用等工作,加強與各職能部門、屬地鎮(街道)的聯動,及時共享物業服務企業信用信息,實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。

6.規范物業管理項目退管管理。物業服務企業應按照合同約定做好服務工作,提高業主滿意率和收費率,減少退管現象。退管時應嚴格按照《浙江省物業項目服務退出管理暫行辦法》的規定,及時報告屬地鎮(街道)和住建部門,實施退管程序。物業服務企業須按“維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡”的原則,確保符合退管程序,并在鎮(街道)的監督管理下,做好項目清算和資金、設施設備移交等工作。鎮(街道)應加強退管管理工作,及時制定物業管理項目退管應急預案,督促物業服務企業按規范做好退管、移交工作,并在退管后至新物業選聘到位前的過渡期內,根據實際情況實施社區化準物業管理。住建部門應做好項目退出管理過程中的業務指導和監督工作。

(三)建立老舊住宅小區的長效管理機制。

1.建立老舊、小微型等特殊住宅小區、保障性住房小區及城鄉一體新社區集聚小區長效管理機制,鼓勵根據業主意愿引入物業服務,實施分類管理,給予政策扶持。

2.繼續推進社區化準物業管理工作。對2004年12月31日以前建成使用的,無物業管理的老舊住宅小區(包括開放式小區和封閉式小區),鼓勵通過基礎管理、自治管理和準專業化管理等模式實施社區化準物業管理。

3.支持老舊住宅專項改造(緊急維修)。對2004年12月31日以前建成并交付使用的未全面建立物業專項維修資金的老舊商品住宅,實施老舊住宅房屋屋面、地下室等共有部分(設施設備)的大型專項改造以及嚴重外墻滲漏水、檐口外墻脫落、總管破損等共有部分(設施設備)的緊急維修,給予政策扶持。

  (四)提高業主自治能力

1.加強黨建引領,推進“紅色物業”工程。通過“紅色物業”工程,強化居委會、業委會、物業服務企業參與的三方治理機制。切實加強對業委會監督、指導和培訓,提升業委會履職能力。探索建立業委會監督考評和獎懲制度,完善物業服務合同、議事規則、管理規約的參考文本,規范物業服務委托方和受托方的責權利關系和行為,規范業委會的日常運作。注重組織引導業主大會和業主委員會對業主公共財產進行自主管理,不斷提高業主委員會的管理水平。

2.擴大業主委員會成員組成。探索符合條件的社區居民委員會成員兼任業主委員會成員。積極倡導機關事業單位黨員干部參選業委會委員,發揮黨員的模范帶頭作用。業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會委員空缺時,可以由業主委員會候補委員按照得票高低依次遞補。業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼、執行秘書薪酬標準由業主大會決定。

  3.明確業主委員會經費保障。業主委員會工作經費主要包括:召開業主大會和業主委員會的會議費用,業主委員會委員必要的工作津貼(交通、通訊補貼),業主委員會的日常辦公費用等。業主委員會的工作經費由全體業主承擔,也可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支,并做到財務公開。對工作開展規范、多數業主認同、小區管理良好的業主委員會給予一定的精神和物質獎勵。

四、強化組織保障

  (一)加強組織領導。

市政府成立市物業管理工作領導小組,由市長任組長,分管副市長任副組長,成員由市人民政府辦公室、市發改局、市公安局、市民政局、市司法局、市財政局、市自然資源和規劃局、市住建局、嘉興市生態環境局海寧分局、市市場監管局、市綜合執法局、人行海寧市支行、市消防救援大隊、各鎮(街道)等部門(單位)負責人組成。領導小組下設辦公室(設在市住建局),負責研究制定全市物業管理工作相關政策,部署重要活動,統籌協調重大問題。建立市物業管理聯席會議制度,研究部署、綜合協調全市物業管理工作。

(二)強化屬地管理

  1.各鎮(街道)按照“屬地管理”原則,承擔轄區物業管理工作的主體責任,明確具體分管負責人,完善鎮(街道)物業管理機構,落實物業管理專職人員1-3名。屬地主要職責是:負責轄區內物業管理工作的統籌協調和監督管理工作;參與物業項目的規劃方案評審工作;組織協調業主大會、業主委員會的成立(換屆)工作;監督、指導業主大會和業主委員會的日常活動;組織實施轄區內物業區域垃圾分類工作;參與物業服務質量的檢查考核;參與前期物業招投標工作,協調轄區內物業項目退管(交接)工作;建立健全鎮(街道)物業管理聯系會議制度,建立物業服務企業、社區(村)、屬地相關職能部門的物業管理工作溝通協調機制;受理調處本轄區物業管理方面的投訴和糾紛;通過推行社區化準物業管理,解決開放式住宅小區、無物業管理住宅小區以及住宅小區特殊過渡(交接)時期的日常管理問題。

  2.落實物業管理協管員。社區(村)要明確1-2名物業管理協管員落實物業管理各項工作。社區(村)主要職責是:協助鎮(街道)加強物業管理指導、協調,落實物業管理各項工作;協助組織指導業主大會、業主委員會的成立(換屆)工作;協調業主大會、業主委員會日常活動,指導業委會依法履行自治管理職責;指導業主委員會選聘物業服務企業;協助落實物業區域垃圾分類工作;協助實施社區化準物業管理;協助處理物業管理方面的投訴和糾紛;參與物業服務質量的檢查考核;負責社區化準物業管理小區物業專項維修資金申請使用;建立由社區黨組織牽頭,居委會、業委會、物業企業、黨員代表等共同參與的“紅色物業”議事制度,共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。

3.加強物業管理糾紛調解工作。建立健全物業管理糾紛調解機制,及時處理和化解物業服務矛盾和糾紛。建立市、鎮(街道)、社區(村)三級物業管理投訴受理制度和物業服務糾紛快速處理調解組織體系,有效解決物業服務糾紛問題。各鎮(街道)要全面實施“紅色物業”工程,依托人民調解組織,協調解決物業糾紛,引導人民群眾依法理性表達訴求,在法治的軌道上推動物業服務糾紛的及時解決。

  (三)明確部門職責分工

  1.住建部門負責研究制定物業行業管理制度和服務標準,建立物業企業誠信檔案制度和信息管理平臺;負責物業專項維修資金(保修金)繳存、管理、使用;負責組織對物業管理行業的監督、考核和培訓工作;負責業主委員會備案工作;負責指導監督前期招投標、項目承接查驗、項目退出、從業人員等工作的開展;負責對屬地物業管理工作進行指導;負責對開發建設單位履行房屋工程質量保修責任進行監督檢查,調查認定和處理由于施工質量造成的后續問題;負責監督開發建設單位組織各方主體進行竣工驗收;負責對物業項目供水、排水、燃氣、園林綠化移植等進行監督檢查,督促相關企業做好市政公用設施的管理維護及物業項目內共有設施設備的移交工作;對物業項目民防設施的建設使用及維護進行監督檢查,對未按規定使用及維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處,對違法出售人防車庫(位)的行為進行查處。

  2.綜合行政執法部門負責對物業項目侵占公共綠地、亂搭建、違規裝修、飼養家畜等綜合行政執法范圍內的違法行為依法進行查處;對無主犬類進行監督管理;指導物業小區垃圾分類工作,完善相關引導(扶持)政策。

  3.公安部門負責對住宅小區治安、技防、車輛停放、群租、裝修擾民等進行監督檢查,依法查處各類違法違規行為;會同綜合執法、規劃等部門指導轄區業委會、物業企業合理劃分臨時停車位和規劃區域內的行車線路,緩解物業管理區域內停車難問題;對物業管理區域內嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車和貨車的行為依法處置。

  4.消防救援大隊負責對物業項目進行消防安全監督檢查,依法查處違反消防管理規定的行為。

  5.民政部門負責社區配套用房的監督使用,定期監督檢查社區配套用房的使用情況,對社區配套用房挪作他用的行為進行查處。切實加強對社區居民委員會、業主委員會等基層群眾性自治組織的指導監督。

  6.司法行政部門負責物業管理糾紛人民調解委員會的業務指導和人員培訓。

  7.市場監督部門負責依法查處應當注冊登記但未取得營業執照擅自從事經營活動、法律法規明確由市場監管部門查處的違法行為;實施對涉及物業項目電梯安裝、改造修理、維護保養、檢驗檢測及使用單位的安全監察,嚴肅查處有關電梯的違法違規行為,組織電梯安全事故調查處理。

  8.財政部門負責為推動我市物業管理良性發展,按規定提供必要的資金保障,對老舊住宅、小微型等特殊小區和保障性住房小區、城鄉一體化集聚小區的長效管理相關的以獎代補、財政補貼等資金,做好預算安排、撥付審核等工作。

9.自然資源和規劃部門負責組織項目規劃方案評審,加強項目方案源頭管控,督促建設單位根據相關職能部門意見科學配置物業管理用房、配電房(箱)等設施設備;配合物業區域內違法建筑的調查認定工作。  

10.環保部門負責對物業項目內涉及企事業單位和其他生產經營者的排污等影響環境保護的相關工作進行監督檢查,依法查處環境違法行為。

  11.人民銀行負責將物業信用管理納入社會征信管理體系,逐步將經法院判決確認屬物業服務企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業服務費等失信行為按相關法律法規納入人民銀行征信系統。

  相關職能部門要依據各自職責,積極履行對各類違法違規行為的查處和監管職責,共同做好物業管理區域內的相關工作。

  (四)完善扶持政策。

  1.落實稅收扶持政策。積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策,根據相關文件規定,切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、規范稅收減免程序等要求,落實小微企業稅收優惠政策,扶持我市現代物業服務業良性健康發展。

2.支持物業公司提升物業管理水平

(1)鼓勵物業企業信用提級。在我市行政區域注冊、納稅并為住宅小區服務的物業服務企業,在年度省物業服務企業信用評價中獲得AAA級、AA級、A級企業,分別給予10萬元、8萬元、5萬元的獎勵。

(2)鼓勵物業項目爭先創優。對所服務項目獲國家、省、嘉興市物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)稱號的物業服務企業,分別給予20萬元、15萬元、10萬元的獎勵(獎勵資金用于獲獎物業項目)。

3.支持特殊小區提升物業管理水平

(1)提升老舊住宅小區物業管理水平。對2004年12月31日前交付的老舊住宅小區(符合設施不完善、物業費水平較低、物業專項維修資金未交或交存不完整等條件,含別墅、排屋的小區除外),經考核合格,每年給予物業服務企業0.2元/月.平方米的資金補貼(每個項目每年補貼資金不超過5萬元)。

(2)提升小微型住宅小區物業管理水平。對2017年12月31日前交付的總建筑面積4萬㎡以下的住宅小區(含別墅、排屋的小區除外),經考核合格,每年給予物業服務企業0.2元/月.平方米的資金補貼(每個項目每年補貼資金不超過5萬元)。

4.鼓勵屬地開展準物業管理工作

在全市范圍內,實施準物業管理的住宅小區,給予相應的資金補貼,具體如下:

(1)對老舊住宅小區為開展社區化準物業管理實施硬件改造的,給予全額一次性補助。

(2)對實施社區化準物業管理的小區,給予垃圾處置費全額減免。

(3)對實施基礎管理的開放式住宅小區,按照衛生費實際收繳金額,每年給予1:1的補貼,專項用于補貼管理費用不足。

(4)對實施自治管理的住宅小區,由財政按照小區戶數每年給予相應補貼,具體為:100戶以下的補貼3萬元;100戶(含)以上300戶以下的補貼4萬元;300戶(含)以上500戶以下的補貼5萬元;500戶(含)以上的補貼6萬元。

(5)對準專業化物業管理的住宅小區,由財政按照小區戶數每年給予相應補貼。具體為:100戶以下的補貼5萬元;100戶(含)以上300戶以下的補貼6萬元;300戶(含)以上500戶以下的補貼7萬元;500戶(含)以上的補貼8萬元。

5.鼓勵社區做好物業管理工作

對社區居委會、業主委員會物業管理工作進行評比,樹立先進典型,每年對物業管理工作成效突出的社區物業管理工作人員和業主委員會成員予以表彰獎勵(總獎勵金額為5萬元,具體辦法另行制定)。

6.支持老舊小區應急維修和設施設備改造

(1)對2004年12月31日前建成并交付使用的未全面建立物業專項維修資金的老舊商品住宅,實施老舊住宅房屋屋面、地下室等共有部分(設施設備)的大型專項改造以及嚴重外墻滲漏水、檐口外墻脫落、總管破損等共有部分(設施設備)的緊急維修,專項改造(緊急維修)資金由政府承擔70%、業主承擔30%(具體細則另行制定)。

(2)做好老舊小區電梯更新維護工作。對2013年1月1日前沒有籌集住宅電梯更新專項資金的高層住宅(指七層以上)物業電梯、以及高層住宅物業與相連非住宅物業的共用電梯,若使用年限超過十年(含)且單次維修更新費用超過10萬元(含)的,每臺電梯可一次性給予5萬元的政府補助。

(3)做好高層住宅二次供水設施改造。2013年5月31日前已交付使用的高層住宅小區(純住宅),業主委員會提出移交申請且符合移交政策的高層住宅的住戶,對使用十年以上的二次供水設施進行整體更新改造,不足十年的根據實際情況進行不同程度改造,主要包括給水設備、排水溝、集水坑水泵、通風裝置、變頻器等設施設備,高層住宅改造資金由政府承擔70%,業主(或物業維修資金)承擔30%。如改造對象中涉及持證困難家庭的,其需承擔的部分由政府承擔。

7.其他

(1)老舊住宅小區、小微型住宅小區和準物業管理住宅小區不得重復享受專項資金補助。上一年度管理老舊住宅小區和小微型住宅小區的物業服務企業如在下一年度退出管理項目的,不得享受專項資金補助。

(2)本款第2、5項獎勵資金由市級財政全額承擔;其余按照《關于進一步完善鎮(街道、發展平臺)財政管理體制意見的通知》相關規定執行,由市級財政和屬地財政各承擔50%。

五、附則

  本實施意見自2020年2月1日起施行,有效期三年。





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